La loi d’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) renforce clairement les droits des locataires et les obligations des propriétaires du parc locatif privé. Des décrets attendus cet été fixeront les modalités exactes de l’encadrement des loyers et de la Garantie Universelle des Loyers qui s’appliquent respectivement depuis 2015.
La loi ALUR du 24 mars 2014, publiée le 26 mars au journal officiel, est une loi fleuve de 169 pages. Elle améliore drastiquement la transparence de l’immobilier locatif, en instaurant cependant un imposant arsenal administratif dont le coût et l’efficacité seront à prouver. Tout locataire, propriétaire ou candidat à l’investissement locatif doit la connaître avant de prendre une décision immobilière.
Le plafonnement des honoraires de location
- Seules les prestations suivantes peuvent être mises à la charges du locataire (et partagées avec le bailleur) : visites, constitution de dossier, rédaction du bail, établissement des états des lieux.
- Les honoraires mis à la charge du locataire ne pourront excéder ceux à la charge du bailleur, et devront être inférieurs à un plafond par m² de surface habitable.
La loi Alur pose le principe selon lequel les honoraires liés à la mise en location d'un logement imputables au locataire ne pourront porter que sur quatre prestations :
- l'organisation des visites,
- la constitution du dossier,
- la rédaction du bail,
- l'établissement de l'état des lieux d'entrée.
Les frais de location définis ci-dessus payés par le locataire ne peuvent pas dépasser les plafonds suivants.
- 3 € / m2 pour l'établissement de l'état des lieux d'entrée ou de sortie
et pour les autres types de frais (hors état des lieux) :
- 12 €/m2 dans les zones au marché locatif très tendu (zone Abis Duflot et PTZ)
- 10 €/m2 dans les zones au marché locatif tendu (communes où s'applique l'encadrement Duflot des loyers et la taxe sur les logements vacants, hors zone Abis)
- 8 €/ m2 dans les autres zones
Pour ces quatre prestations, le locataire doit s'acquitter d'honoraires auprès de l'agent immobilier. Toutefois, le montant de ses honoraires doit respecter un double plafond :
- il ne doit pas excéder celui payé par le bailleur d'une part,
- et il doit être inférieur ou égal à un plafond établi par mètre carré de surface habitable du logement proposé à la location d'autre part.
Incidences de la Loi Alur en gestion locative
- La trêve hivernale en cas d’expulsion d’un locataire est repoussée au 31 mars
- Les loyers en zone tendue seront encadrés et ne pourront dépasser un prix au m² selon la zone géographique et le type de logement. Cette mesure sera applicable lors du renouvellement des baux en cours
- Dans les zones dites « tendues », les locataires pourront bénéficier d’un préavis réduit à un mois sans avoir à fournir de justificatif particulier
- Possibilité pour le locataire d’intenter une action en réduction du loyer lorsque la surface réelle du logement sera inférieure de plus d’1/20ème à la surface indiquée dans le bail.
- La révision annuelle du loyer devra être réalisée dans l’année qui suit la date anniversaire du bail. Au-delà, la révision est perdue pour l’année écoulée. La prescription est donc ramenée à 1 an au lieu de 5 précédemment.
- La révision des loyers à la hausse ne peut dépasser la variation de l’indice de révision des loyers
- Le justificatif de la demande de préavis réduit devra être joint au congé ; à défaut le préavis de 3 mois sera applicable
- Le préavis est réduit à 1 mois dans les nouvelles conditions suivantes : locataires dont l’état de santé justifie un changement de domicile sans condition d’âge, bénéficiaires du RSA, adultes handicapés et locataires obtenant un logement social.
- En cas de défaut de souscription d’assurance multirisques habitation par la locataire, le propriétaire-bailleur pourra sous certaines conditions, en souscrire une à sa place avec récupération des primes d’assurance sur le locataire.
- Etablissement d’une liste exhaustive et limitative des documents qu’il est possible de demander à un candidat locataire
- Un état des installations d’électricité et de gaz s’ajoutera au dossier de diagnostic technique déjà existant et annexé au bail et comprenant pour rappel : le DPE, les diagnostics amiante et plomb, et l’état des risques naturels, miniers et technologiques. Le cout de ces diagnostics reste à la charge du propriétaire-bailleur.
- Le propriétaire-bailleur est responsable de l’installation initiale des détecteurs de fumée et de leur bon état lors de chaque mise en location. Le locataire en assurera l’entretien tant qu’il occupera les lieux.
- Le locataire a désormais le droit de restituer les clefs par LRAR
- L’âge à partir duquel un locataire est protégé de tout congé donné par un bailleur ne satisfaisant pas lui-même à ce critère, est abaissé à 65 ans (70 ans auparavant)
- La solidarité d’un colocataire ainsi que de sa caution s’éteint à la date d’effet du congé et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail ou dans un délai de 6 mois après l’expiration de son congé.
- Mise en place d’un contrat de location et d’un état des lieux types
- Le locataire a 10 jours pour compléter l’état des lieux à compter de sa signature.
- Le délai de restitution du dépôt de garantie est réduit à 1 mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.
- An cas de non restitution du dépôt de garantie dans le délai d’un mois de la remise des clés, une pénalité de 10% du loyer par mois de retard pourra être appliquée au bailleur
(liste non exhaustive)
