Après une consultation publique, une procédure législative accélérée et de nombreuses discussions sur les amendements déposés, la loi ELAN (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 a été publiée au Journal Officiel le 24 novembre 2018.
Les articles de cette loi se déclinent en quatre thématiques :
- permettre de construire plus, mieux et moins cher,
- faire évoluer le secteur du logement social,
- répondre aux besoins de chacun et favoriser la mixité sociale,
- améliorer le cadre de vie.
Quelles sont les conséquences juridiques dans l’exercice des métiers de l’immobilier ? Elles sont nombreuses mais axées principalement sur les métiers de l’administration de biens et du syndic de copropriété.
Location et gérance locative
Création du « bail mobilité » : le nouveau bail de la loi du 6 juillet 1989 (article 107)
Ce nouveau bail est inséré dans la loi du 6 juillet 1989 (Titre Ier ter) après le bail meublé. Ses principales caractéristiques sont les suivantes :
- Mention obligatoire « bail mobilité » et du motif justifiant la mobilité (formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle) ;
- Durée de 1 à 10 mois non renouvelable ;
- Pas de dépôt de garantie mais avec caution possible ;
- Possibilité de congé pour le locataire à tout moment, avec un préavis d’un mois ;
- Pas de solidarité possible en cas de colocation ;
- Pas de révision de loyer ;
- Charges au forfait ;
- Application des articles 1er, 3-2, 3-3, 4, 5 (plafonnement des honoraires de location), 6, 7, 7-1, 8, 8-1 (I à IV), 18, 21, 22-1, 22-2, 25-4, 25-5, au bail mobilité.
Les locations saisonnières : un contrôle renforcé (article 145)
Pour tous les types de location saisonnière :
- Obligation faite au professionnel immobilier d’informer les loueurs de leurs obligations, de recueillir une attestation du loueur.
- Alourdissement des sanctions pécuniaires en cas de non-respect de ces obligations.
Pour les locations saisonnières constituant la résidence principale du loueur :
- Obligation pour le loueur de transmettre aux mairies qui en feraient la demande, un décompte des nuits louées afin de vérifier le respect du seuil maximal de 120 jours/ an.
- Obligation faite au professionnel de mentionner le numéro d’enregistrement de la déclaration préalable dans l’annonce, de refuser la mise en location d’un meublé de tourisme qui aurait été loué plus de 120 jours / an et de transmettre à la mairie qui en ferait la demande le décompte des nuitées.
Encadrement des loyers : un retour en force (articles 139 et 140)
En dépit des vives critiques dont a fait l’objet le précédent encadrement des loyers et de ces déboires judiciaires (il a été annulé par les juridictions administratives), le législateur – et le gouvernement – ont souhaité le pérenniser. Rappelons que l’encadrement avait été mis en place par la ville de Paris en août 2015 ; il a été annulé par le juge administratif à compter de novembre 2017 au motif que, conformément aux dispositions de l’article 17 de la loi de 1989, les loyers de référence auraient dû être fixés pour toute l'agglomération dans laquelle est située la commune de Paris (région parisienne avec 412 communes) et non pour cette seule commune.
Qu’à cela ne tienne, la loi ELAN « répare » l’erreur de droit commise et permet, en modifiant les articles de la loi de 1989, d’encadrer les loyers sur une zone délimitée et à titre expérimental et d’agréer des observatoires locaux des loyers pour une partie seulement d’une zone géographique.
Dans les zones dites « tendues », une collectivité locale (établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, commune de Paris, établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris et métropoles de Lyon et d'Aix-Marseille-Provence) peut faire une demande pour appliquer un encadrement dans un délai de 2 ans à compter de la publication de la loi ELAN. Cette demande doit respecter certaines conditions pour aboutir (constatation d’un niveau de loyer moyen élevé, perspective de production de logements limitée …). Si elle est admise, un décret délimitant le périmètre concerné et un arrêté préfectoral annuel de fixation des loyers de référence suivront.
La nouveauté réside dans la possibilité pour le préfet de sanctionner pécuniairement le bailleur qui n’aurait pas respecté l’encadrement (jusqu’à 5 000€ pour une personne physique et 15 000€ pour une personne morale).
Un décret doit venir préciser les conditions d’application de ce dispositif.
Diverses modifications de la loi du 6 juillet 1989
- Suppression de l’obligation de rédiger une mention manuscrite pour les cautionnements en bail d’habitation (article 134).
- Modification de la procédure de résiliation en cas de défaut de paiement (contenu du commandement de payer, prévalence des décisions de la commission de surendettement sur celles du juge – article 137).
- Suppression des références dans les textes à la Garantie universelle des loyers qui n’a jamais été appliquée (article 154).
- En cas de violences conjugales, possibilité donnée au locataire d’informer le bailleur par lettre recommandée AR avec une copie de l’ordonnance de protection du juge, lorsqu’il quitte le domicile. Sa solidarité et celle de sa caution cessera également (article 136).
- Homogénéisation des règles de décence relative à la surface entre celles des colocataires et celles du locataire unique : 9m² et 20m³ (14m² et 33m³ pour de la colocation auparavant – article 141).
- Réduction du délai pour répondre à la demande du locataire d’adapter le logement à sa situation de handicap : 2 mois contre 4 auparavant (article 64).
- Opposabilité du diagnostic de performance énergétique au bailleur (auparavant il n’avait qu’une valeur informative) à compter du 1er janvier 2021 (article 179).
- Insertion dans les obligations du bailleur du devoir de délivrer un logement décent « exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites » (article 142).
- Principe d’envoi des extraits du règlement de copropriété et du dossier de diagnostic technique au locataire par voie dématérialisée, sauf « opposition explicité de l’une des parties au contrat » (article 218).
